ПРЕДИСЛОВИЕ

Сразу прошу прощения за большой объем текста. К сожалению, иного способа объяснить клубок вопросов ремонта, который нам предстоит распутать, я не нашел.


При этом я хотел бы, чтобы собственники здания имели ясное представление о планах, целях и задачах, которые мы имеем в процессе реконструкции. Только принимая обоснованные, обдуманные решения, мы можем быстро и с минимальными затратами, пройти квест реконструкции, и успешно реализовать здание на рынке.

Позволю себе процитировать еврейскую поговорку: "Когда не додумывают головой, докладывают из кармана."

Для начала - актуальное состояние здания. Фото сделаны вчера, 16 апреля.

Будь мы педантами и перфекционистами, процесс реконструкции здания выглядел бы следующим образом:

1. Запрос на реконструкцию (Заказчик).
2. Формирование технического задания.
3. Экспертиза и обследование здания.
4. Формирование исполнителем (Парус) плана реализации проекта.
5. Предпроектные работы, конструкторские работы.
6. Создание проекта реконструкции и раздела здания, сметы на все основные виды работ.
7. Утверждение, согласование проекта реконструкции.
8. Разработка рабочей документации.
9. Получение разрешения на реконструкцию.
10. Передача проекта в строительство.
11. На основании проекта и полученных разрешений, заключение новых договоров с ресурсоснабжающими организациями.

И только после этого мы могли бы начать действовать на объекте.

Первые два пункта (Запрос на реконструкцию и Формирование технического задания) так или иначе обсуждались ещё до приобретения здания.

Третий пункт (Экспертиза и обследование здания), то есть ДОСТОВЕРНУЮ ФАКТИЧЕСКУЮ информация о состоянии конструктивных элементов здания мы получили, только полностью очистив объект от мусора, ненужных нам перегородок, и некачественной штукатурки.

В процессе очистки здания, мы обследовали все поверхности, убедились в отсутствии существенных проблем с конструктивными элементами, и бонусом нашли несколько заложенных дверных проёмов, которые не были показаны в техпаспорте.

В целом, ожидания до покупки на практически совпали с реальностью после обследования.

Кроме того, мы абсолютно рационально поступили, начав процесс реконструкции с обустройства новой кровли, поверх старой. Разрешение на кровельные работы нам не требовалось (в отличие от сноса перегородок, но об этом также будет сказано ниже), а изоляция от осадков была необходима, чтобы устранить десятки протечек кровли, и остановить разрушение отдельных элементов здания.

Помимо демонтажных и кровельных работ, за два прошедших месяца мы организовали выезд на объект профильных специалистов из ресурсоснабжающих организаций. Результаты консультаций с ними, на мой взгляд, выглядят более чем обнадеживающе. В вопросе подключения коммуникаций мы рисковали столкнуться с целым ворохом проблем, от отсутствия необходимых мощностей, до технической невозможности подключения к отдельному виду инженерных коммуникаций. К счастью, пока никто из специалистов не назвал ни одной причины, по которой подключения были бы недоступны (или крайне дороги). Переоценить значение этого факта невозможно. Здание без коммуникаций не представляет высокой ценности.

Итого, на данный момент, спустя два месяца, мы имеем:

1. Хорошее представление о состоянии здания.
2. Обнадеживающие результаты переговоров с ресурсоснабжающими организациями.
3. Здание полностью изолировано от атмосферных осадков.
4. Устранены ненужные нам элементы здания, расчищено поле для дальнейшей деятельности.

Теперь нам нужен пункт номер пять - План реализации проекта. Что мы будем делать дальше, и в какой последовательности? Сейчас нам нужно расставить приоритеты, чтобы инвестировать средства в те процессы, которые наиболее соответствуют нашим целям, и откладывать пока процессы, которые тоже важны, но могут подождать, и не так сильно влияют на продажи.

Для начала сформулирую общую задачу, которую мы хотим решить реконструкцией здания:

Минимальными финансовыми средствами, на приемлемом уровне качества реконструировать здание, для целей продажи его частями под сервисно-торгово-офисно-производственные помещения. Максимально быстро выйти с товаром на рынок, избегая любых рисков, способных затянуть процессы реконструкции и продажи. Инвестировать средства только в те процессы реконструкции, которые увеличивают привлекательность здания на рынке, и не инвестировать в то, что сомнительно в плане создания добавленной стоимости.

Минутка аксиом:
Рынок - это покупатели. Ценность товара - в воображении покупателя. Товар товаром делает не продавец, а покупатель. Без покупателей товар является не товаром, а вещью.

Другими словами, на данный момент у нас есть ВЕЩЬ, которую мы хотим превратить в ТОВАР. Желательно - в ходовой и дорогостоящий товар.

Поэтому надо очень четко представлять себе ответы на два вопроса:

1. КОМУ МЫ ХОТИМ ПРОДАТЬ ЗДАНИЕ? Кто эти люди? Каковы особенности их мышления, как потенциальных покупателей нашего товара? Как они принимают нужные нам решения? Что влияет на принятие ими таких решений?

2. При покупке объекта коммерческой недвижимости руководители всегда действуют, в первую очередь, в интересах организации, для которой приобретается товар. КАКИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ПРЕДСТАВЛЯЮТ вышеназванные люди (руководители)? Какие у этих организаций потребности по отношению к недвижимости? Каким образом мы можем эти потребности удовлетворить?

Попытаюсь ответить сразу на оба вопроса.

На мой взгляд, в диапазоне возможного использования здания от торговых до складских/ производственных помещений, реальное назначение здания располагается примерно посередине, между торгово-сервисным и производственно-складским.

Фасад, требующийся для торговли, у здания есть (восточный), но он небольшой, относительно общих габаритов здания. Назвать сейчас торговым главный (южный) фасад здания, который смотрит в проезд на гаражи, можно только с большой натяжкой.

Пешеходный трафик вдоль даже восточного фасада мизерный, а на южном фасаде он вообще отсутствует.

Если попробовать представить баланс интересов потенциального покупателя, по отношению к нашему зданию в процентном отношении, то я бы сказал, что он выглядит так:

- производство - 40%
- склад - 30%
- торговля - 30%

Соответственно, наиболее вероятными покупателями помещений в здании будут выступать средней руки производственно-торговые организации. Такие компании торгуют через интернет, со склада, или с помощью курьеров. Им очень часто важно располагаться в удобной для сотрудников и клиентов локации. Это компании, занимающиеся производством продуктов питания или непродовольственных товаров широкого спектра, склады-магазины специализированных товаров или дарксторы, типа "Яндекс-лавки" или "Самоката", и т.п.

Вторая по степени вероятности категория покупателей - сервисные и общественные организации, которым для их деятельности требуется нежилой статус здания, и которым также важно удобство доступа людей из любой точки города, а также отдельный вход. Это медицинские и ветеринарные клиники, школы и клубы самого разного типа, общественные организации и т.п.

И, с наименьшей вероятностью, покупателями будут выступать торговые компании, ориентированные на трафик - автомагазины, розничные сети продуктов питания (кроме дискаунтеров), магазины одежды и обуви, салоны красоты и т.п.

Если нарисовать примерный портрет потенциального покупателя, то это человек, принимающий рациональные решения, не слишком подверженный эмоциям, с прагматичным подходом к выбору объектов недвижимости. Такие люди мало реагируют на эстетику, поэтому навряд ли оценят инвестиции в архитектурные излишества, и не станут за них платить. Но они внимательно отнесутся ко всем грамотно выполненным функциональным элементам здания, позволяющим использовать объект в их бизнесе.

Поэтому на уровне качества, необходимом и достаточном для успешной реализации объекта, нет особого смысла в украшениях фасада. Скорее всего, инвестиции в сложный внешний дизайн просто не окупятся, в отличие от инвестиций в документацию, перепланировку, в грамотные коммуникации, в приведение в порядок самого здания.

У здания есть фундаментальные достоинства, которые наверняка оценит рынок:

• Локация (географический центр города, удобный подъезд, доступ транспорта к зданию с любой стороны, парковка поблизости, легкий доступ общественным транспортом, густонаселенный район). Всё это означает, что в данной локации удобно собирать людей (как сотрудников, так и клиентов), и удобно работать из него в направлении любого района города, собирая или развозя грузы.
• Достойное качество основных конструктивных элементов здания (толстые кирпичные стены, мощные перекрытия). То есть, потребность в капитальном ремонте у будущих собственников возникнет очень нескоро.
• Наличие статуса нежилого здания. Это возможность работать круглосуточно и возможность вести деятельность, запрещенную или ограниченную во встроенно-пристроенных нежилых помещениях в жилых домах.
• Наличие (пока в виде возможности) подключений ко всем инженерным коммуникациям. Это возможность размещать в здании производство или сервис, связанные с самыми разными технологиями.
• Большие объемы помещений южного фасада - возможность существенно, недорого и легально нарастить площадь, за счет устройства антресолей.

Есть у здания и недостатки, влияющие на его привлекательность:

• Удручающий на данный момен внешний вид, полное отсутствие наружной отделки (исправимо);
• Отсутствие достаточного количества наружных входов, позволяющих активно эксплуатировать здание частями (исправимо);
• Протекающая, не утепленная кровля (УСТРАНЕНО);
• Специфическая планировка, предназначенная для эксплуатации здания под конкретную деятельность прачечной (УСТРАНЕНО);
• Отсутствие внутренней отделки (исправимо);
• Наличие единых вводов коммуникаций, предполагающее появление субабонентов, в случае раздела здания (возможно, полностью исправить не получится);
• Некоторые конструктивные дефекты, появившиеся вследствие износа и ненадлежащей эксплуатации (многочисленные технологические отверстия в стенах, несколько некрупных трещин в несущих конструкциях, усталость материала отдельных плит перекрытий). Все эти проблемы также можно исправить, полностью или частично.

Все наши действия по повышению рыночной ценности объекта можно разделить на две категории:

1. Связанные непосредственно со зданием, и мало зависящие от внешнего мира (снос и возведение перегородок, разводка инженерных систем по зданию, закладывание существующих дверных и оконных проёмов, отделка и ремонт поверхностей, установка новых окон и т.д.).

2. Связанные с внешним миром (проектная и разрешительная документация, смена назначения здания и помещений, раздел здания на части, подключение к инженерным коммуникациям, обустройство новых входов, благоустройство прилегающей территории).

Чтобы снизить риски, и вообще получить возможность выполнения ряда работ, нам необходимо, в первую очередь, завершить, или, хотя бы, пока запустить процессы, связанные с внешним миром. Заниматься теми процессами, которые зависят только от нас, мы можем на своё усмотрение. А вот чем быстрее мы согласуем и узаконим наши отношения со всякими разрешающими, проверяющими и снабжающими организациями - тем надежнее мы снизим риски, и тем быстрее сможем выйти в продажи.

Кроме того, если мы начнем экспонировать на рынке здание до полного окончания реконструкции, то важно также понимать значимость влияния каждого отдельного вида работ. Все работы, которые нам нужно проделать в здании, влияют на процесс продажи здания, но в разной степени.

Например, сильно влияют:

• наличие полного пакета юридических и технических документов;
• наличие входов;
• наличие коммуникаций (сам факт заключенных договоров и наличие подключений);
• разводка действующих коммуникаций по зданию;
• наличие работающей кровли;
• отделка фасадов;
• остекление.

Меньше влияют:

• отделка поверхностей внутри;
• запуск котельной (до начала отопительного сезона);
• наличие перегородок;
• выполнение откосов окон, наличие освещения в каждом помещении, и прочие детали.

В периоде продажи мы сможем убедительно доказывать потенциальным клиентам, что менее важные работы будут обязательно выполнены, поскольку эти работы зависят исключительно от нас, а не от сторонних организаций.

Гораздо сложнее будет доказать, что мы ПОЛУЧИМ коммуникации, ПОЛУЧИМ разрешения, и что здание сейчас с фасада выглядит снаружи как заброшка, но БУДЕТ свежее и красивое. Такому люди не верят, и рекламные ухищрения тут бессильны.

Для скорейшего вывода здания в продажу, нам надо запустить параллельно три основных процесса:

Юридический. Согласование реконструкции/перепланировки и обустройства новых входов или проёмов. Смена статуса здания с "прачечной" на "нежилое".

Инженерный. Восстановление или устройство новых инженерных коммуникаций (ремонт наружной канализации, подключение водоснабжения, строительство котельной и подключение газоснабжения).

Отделочный. Надо привести в порядок основные фасады, устроить новые входы, остеклить проёмы.

После окончания перечисленных процессов мы можем выходить в продажи, и спокойно заниматься завершением реконструкции, выполняя внутренние работы.

Собрав предварительную информацию у специалистов в юридическом и техническом согласовании перепланировки и реконструкции, мы выяснили следующее:

Есть два варианта развития событий. Либо мы идем по пути создания проекта реконструкции, либо мы пытаемся провести все работы, как перепланировку. Сразу скажу, что ПРОЕКТ реконструкции - громко сказано. Это не тот полноценный рабочий проект, который мы обязаны были бы иметь в случае нового строительства. В проекте реконструкции будет:

• создание трех новых проёмов в несущих стенах;
• создание семи новых наружных входов;
• узаконены изменения в планировке.

Для общего понимания, какие именно действия могут рассматриваться, как перепланировка, а какие попадают под статус реконструкции:

1. Уже внесенные нами изменения в планировку (снос не несущих перегородок) можно провести как перепланировку.
2. Заложили существующий оконный или дверной проём - не реконструкция. Сделали любой новый проём в несущей стене - реконструкция. Если проём есть фактически, но заложен, то можно попытаться найти более ранний техпаспорт (у нас от 2003 года), где этот проём показан, и восстановить его в реальности, и в документах.
3. Любой новый вход в здание с капитальным (каменным) крыльцом - реконструкция. А вот если это дверной проём вместо окна, а крыльцо металлическое, и выходит на относящийся к зданию участок - можно (не 100%, но с высокой вероятностью) провести его устройство, как перепланировку.
4. Любой новый вход с городской территории (с любым крыльцом) - реконструкция.
5. Тронули фундамент - реконструкция. Это про вариант сделать вход с восточного фасада, со ступеньками внутри здания, но придется долбить фундаментные блоки.

Намного лучше для продаж, и для общения с любыми проверяющими в будущем, если у нас будет проект реконструкции. Кроме того, реконструкция позволит нам сделать капитальное крыльцо на каждом входе, что будет выглядеть солиднее и дороже. Причем работы по проекту реконструкции мы можем вести параллельно с его регистрацией. С определенными оговорками, которые я бы не хотел тут писать.

Тем более, что нам ничего особо не мешает пройти путь именно реконструкции. Земельный участок свой, входные группы на городскую территорию мы делать не собираемся (смысла в них не много), конструктивно ухудшать здание тоже не планируем.

В любом случае, для начала, нам надо сейчас с вами согласовать проект реконструкции/перепланировки (что же мы хотим получить по входам, перегородкам и новым проёмам, в итоге?), и дальше получить консультацию в архитектуре, чтобы понять, есть ли у нас возможность быстро и безболезненно согласовать разработанные нами изменения. Важно, чтобы консультацию давало очень компетентное и очень доверенное лицо. А то есть риск наступить на собственный хвост.

В случае, если мы (по любым причинам) избегаем проекта реконструкции, и пытаемся протащить всё как перепланировку, наиболее значимый риск заключается в том, что после выполнения работ нагрянут проверяющие из архитектуры, которые признают даже узаконенную госрегистрацией перепланировку требующей статуса реконструкции, и подадут в суд. Практика судов показывает, что, весьма вероятно, нарушения будут признаны существенными. И будет предписано сначала вернуть всё, как было, и выплатить штраф. А потом пройти процесс согласования реконструкции с самого начала.

Помимо перепланировки, нам нужно решить ещё один юридический вопрос. Смену статуса здания с "прачечной" и земельного участка "для размещения прачечной", на статус просто "нежилое здание". Со статусом "прачечной" мы торговать помещениями не можем.

Из-за отсутствия разрешительной документации, в данный момент мы не можем начать действия с обустройством входов на любом фасаде, до получения либо разрешения на реконструкцию и проекта, либо техпаспорта с новой планировкой. Пока мы работаем на кровле и внутри здания, пока чистим и стеклим окна, тянем коммуникации - это наши проблемы. Выйдем на фасады с дверными проёмами - сразу будут вопросы.

Кроме того, заняться даже просто отделкой южного фасада нам мешает действующая газовая труба среднего давления. Которую надо демонтировать, а потом уже бить новые проёмы, штукатурить и вставлять окна. Чтобы её демонтировать, надо сначала проложить новую трубу, под землей. И переподключить не только себя, но и двух наших соседей (типография во дворе и автосервис слева от восточного фасада).

Поэтому следующая тема - инженерные коммуникации.

ЭЛЕКТРОЭНЕРГИЯ

По энергии квест пройден на 90%. Есть официальное подключение и лимит 150 кВт. В принципе, должно хватить всем.

Установлен шкаф с рубильником (отметил на фото выше), мы теперь пользуемся в ремонте своей энергией, а не соседской, по дружбе. Нам осталось только разместить где-то снаружи или внутри здания распределительный шкаф со счетчиками, и проложить магистральные трассы электроснабжения в каждое из помещений. По помещению энергию будут разводить новые собственники.

Специалисты-газовщики на место выезжали. Согласно нашим пожеланиям о будущем функциональном назначении здания, ими вынесен вердикт: газовая труба по фасаду торгового-сервисного здания проходить не может ни при каких условиях. Абсолютно исключено. Её надо либо устанавливать отдельно на столбах (на дистанции 6 метров от здания, в нашем случае - в обход гаражей по улице), либо прокладывать новую полиэтиленовую трубу под землей, на нашем участке, с южного фасада. И автосервис тоже надо под землей переподключать, с учетом того, что над подземной трубой будет въезд к гаражам для автомобилей (требуется усиление, типа кожуха). А вот подключение типографии можно и к существующей трубе за зданием оставить.

Газовщики, при этом, обнадежили, сказав, что пристройка за зданием вполне может в будущем стать котельной. Высоту стен пристройки придется нарастить, чтобы получить требуемый по нормам объем помещения. Но это возможно, и не сложно.

Главная сложность возникла при внимательном изучении газовщиками карты инженерных сетей вокруг здания (топосъемка, в просторечии). На топосъемке нашего участка, с южной стороны, видны три трубы под землей:

1. Канализация (наша) - не мешает. Мы её не будем использовать, и можем просто выкопать.
2. Заглушенная водопроводная труба (наша) - не мешает. Также можем её просто выкопать, или обрезать.
3. Водопроводная труба, огибающая будущую котельную, и уходящая куда-то на юг. И колодец (не найден). Вот эта труба и есть камень преткновения. Мы не знаем, есть ли она в действительности, и есть ли в ней напор. Судя по надписи "зам." возле места старого колодца, он может быть замурован, а труба отключена.
4. Якобы существующая новая трасса водопровода. Хозяин автосервиса показал нам, примерно, как в новый колодец приходит труба (трасса показана маленькими звездочками, колодец - большой звездой). Её прокладывали несколько лет назад, он наблюдал лично.
5. Колодец мы обнаружили. От него подключена только типография, и он новый. Обнаружился он метров на восемь южнее, чем на топосъемке.

Водоканал никаких разъяснений по состоянию и местоположению трубы №3 дать не смог. Признают, что в топосъемке могут быть устаревшие сведения, не соответствующие действительности. Нам придется устанавливать по факту, какие трубы у нас лежат в данном углу участка, их наличие, наличие напора воды в них, конфигурацию трассы и т.д.

Если потребуется, перенос водопроводной трубы возможен, но очень желательно сделать его тихой сапой (как, вероятно, сделал бывший владелец типографии, перенеся колодец). Иначе рискуем быть вынуждены делать проект для водоканала, и проходить согласования. Искать трубу будем с помощью рук и лопат. Мы уже было запланировали рытьё траншей, но мешают дожди. Пока процесс на паузе.

Предположим, мы раскопали, нашли новую трубу, установили, что старая подлежит забвению, перенесли новую (если потребуется) как надо газовщикам, по нормативным отступам. Только после доказательного установления отсутствия препятствий, мы можем заставить газовщиков действовать. Пока у них нет уверенности, что прокладка трубы к будущей котельной возможна, они тормозят процессы.

Другие варианты расположения котельной мы не обсуждали, поскольку они для нас в продаже хуже. Придется выделять помещения на фасаде здания, или исполнять ещё какие-либо дорогостоящие требования. Пока попытаемся дойти до финала по первоначальному пути. Если упомянутая соседская труба водоснабжения мешать не будет, больше газовщикам ничего не нужно для старта.

Ещё в теме газификации и строительства котельной хочу упомянуть, что предстоит отапливать объём 4250 м3. Исходя из объема выбирается оборудование. Можно выбрать подешевле, но требующее регулярного обслуживания, в обязательном порядке. Или подороже, но требующее значительно меньше денег и усилий в процессе эксплуатации. В свою очередь, от конкретной марки котлов зависят их габариты, и соответственно, необходимые габариты котельной.

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ! В любом случае, скорее всего, котельная будет либо общим имуществом всех собственников здания, либо имуществом управляющей компании. Есть некий шанс передать оборудование на баланс газовщиков, но об этом надо говорить отдельно. Будем стремиться, но не всё зависит от нас, в данном вопросе.

Кроме того, аналогичная ситуация у нас с вводом водопровода. Помещение, в котором он располагается, также предстоит оформлять либо на всех собственников, либо на управляющую компанию. Иначе мы обязаны сейчас документально разделить здание на части, перерыть весь двор, сделать десяток новых колодцев, отдельные подключения для каждой будущей отдельной части здания, и пройти процедуры получения мощностей для каждого такой части отдельно, с указанием вида деятельности. А мы пока не знаем, сколько у нас будет совладельцев здания, в итоге. И чем они будут заниматься.

Продолжая начатую в предыдущем пункте тему водоснабжения, хочется отметить, что нам в значительной степени повезло, в двух вопросах:

1. Колодцы канализации в наличии, на нашей территории, в чистом и сухом состоянии. Правда, сухой канализационный колодец - не факт, что хорошо. Труба может заработать без проблем, а может быть забита или разрушена. Пока мы не выльем в колодец достаточно воды, понять её состояние нельзя. Но надежда есть. В крайнем случае, делать новые колодцы было бы дорого, а новые проколы в колодцы со своей территории делать будет проще, чем перегораживать проезжую часть для этих работ.

2. Водоснабжение в здании есть. Фактически. Кроме того, по нашей просьбе, специалист водоканала разыскал в архивах старый договор (даже не с продавцом, а со сторонней компанией-арендатором), и мы можем себе позволить пока просто восстановить официальное подключение (с большими лимитами водопотребления, прачечная была, всё-таки), избежав процессов определения нормативного потребления (поскольку мы не знаем требования будущих владельцев помещений), и значительных сумм оплаты за каждый дополнительный кубометр при подключении (не путать с оплатой по факту потребления). Нормативы там такие, что на офис, например, полагается 12 литров воды на человека в сутки, на промтоварный магазин - 25 литров, на продовольственный - 250 (двести пятьдесят!) литров на человека. Постараемся сейчас пройти с минимальными затратами, переложив оплату за расчет баланса водопотребления на будущих собственников.

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ! Для прохождения квеста с подключением водоснабжения нам нужно заключить договор сейчас, пока здание находится в статусе "нежилое здание прачечной". Заключив этот договор, мы за относительно небольшие деньги получим официальное подключение, новый счетчик на всё здание (в колодце на городской территории), возможность подключаться к канализации. И только пройдя этап подключения водоснабжения, имеет смысл менять статус с "прачечной" на просто "нежилое здание".

Для вариативности будущих планировок помещений отдельно надо упомянуть разводку по зданию канализации. Если все остальные коммуникации (энергию, воду и отопление) можно тянуть трассами как угодно, хоть под полом, хоть по стене или потолку, то канализация требует уклона 2 сантиметра на метр трассы.

Предусмотрев, для будущих владельцев, возможность устройства канализации (труба 110 мм) с нормальным уклоном В ЛЮБОЙ ТОЧКЕ ПЕРВОГО ЭТАЖА, мы, с помощью мизерных затрат, колоссально увеличиваем привлекательность здания для всех категорий покупателей, в технологических процессах которых активно применяется вода. Они смогут проектировать свой будущий цех, сауну, или что у них там будет, спокойно выводя канализацию в любое место помещения.

Для создания такой возможности нам нужно просто заложить канализационные трубы на определенной глубине. На 15 метров трассы нужно всего 30 сантиметров дополнительной глубины. 2 сантиметра на метр. Предусмотрительность в данном вопросе окупится многократно.

Кроме того, выполненная нами разводка канализации внутри здания предопределяет будущее расположение туалетов, душевых, бытовых помещений, и возможность устройства производства, связанного с потреблением воды. А для понимания, как развести канализацию по помещению, нам нужно знать, какими частями мы будем предлагать помещение на продажу.

Канализация будет укладываться под полом первого этажа. Придется выкопать внутри здания ряд траншей, и сделать несколько отверстий в стенах и фундаментах ниже уровня пола. Сантехники уже начали рисовать варианты прокладки трасс. Когда будет готов первоначальный проект канализации, я его выложу отдельно.

Трубы водопровода внутри здания предполагаем провести в двухэтажной части, по стене, под потолком первого этажа. Там и раньше шли трассы, только не воды, а электроэнергии. Поскольку мы не знаем количество будущих отдельных помещений, тянуть десяток параллельных труб от точки ввода к каждому помещению сейчас не вижу смысла. Лучше мы, по факту покупки помещения, будем запитывать его одной веткой на каждого собственника, со счётчиком в начале ветки. А там уж сколько веток получится - столько получится. Может две, а может семь. Сантехники пока просто предусмотрят возможность прокладки отдельных веток. Проложить новую трубу, даже после сделки - это два дня. Зато пока трубы не будут нам мешать, например, в отделке стен. И у каждого собственника потом будет одна своя ветка, и один свой счётчик.

Про котлы я уже упомянул в разделе ГАЗИФИКАЦИЯ

А вот внутреннюю разводку отопления нам придется делать перед устройством стяжки в помещениях. Отопление пойдет по периметру здания, поскольку радиаторы нужны под окнами.

Есть два варианта.

1. Трасса идёт по стене, иногда "ныряя" под стяжку, в местах расположения входов.
2. Либо трасса везде идёт под полом, и из пола (или из стены), торчат заглушенные до момента установки радиаторов трубы. Как это делается в новостройках. Трубы будут торчать с таким расчётом, чтобы сантехникам покупателей было удобно устанавливать радиаторы нужных габаритов.

Поскольку вопрос наружной отделки Южного и Восточного фасадов пока откладывается (из-за газовой трубы и нового техпаспорта), есть время заняться приведением в порядок Северного и Западного фасадов.

Начнем с Западного. Где будущая котельная. Есть предложение частично заложить окна кирпичом в нижней части, оставив примерно половину высоты. В любом случае котельная, после наращивания высоты её стен, закроет половину одного окна, а второе такого размера там тоже не особо нужно. Будут два симметричных окна. Можно сделать их глухими, всё равно они намного выше человеческого роста, и лезть их открывать никто не будет.

По северному и восточному фасаду на первом этаже идёт ряд одинаковых окон. Два оконных проёма потребуются нам для организации дополнительных входов в здание. Остальные окна можно остеклить обычными белыми стеклопакетами. Мы не собираемся как-то украшать стену во дворе, поэтому обычные белые окна, обычные отливы.

На втором этаже с окнами разнобой. Часть заложена, а у остальных пляшет уровень подоконника. Где-то он выше на пару кирпичей, где-то ниже. Будем приводить их все окна и первого и второго этажей к одному знаменателю, чтобы выровнять линию подоконников. Большое окно закладывать в один размер с остальными будем только снизу. Пусть у кого-то будет широкое панорамное окно.

Ещё один момент касается цоколя. Если на Южном фасаде цоколь полностью развалился от времени и влаги, то на Северном фасаде он неплохо держится и по сей день. Поэтому, чтобы не делать два раза одну работу, предлагаю его подлатать и почистить. Пусть служит дальше.

Угловые помещения справа и слева на втором этаже планируем отвести под санузлы/раздевалки/бытовки. Туда будут заведены вода и канализация. Поэтому нынешние двери в эти помещения с фасада на втором этаже, скорее всего, превратятся в окна санузлов. Но тут пока вопрос не решён. Нужна консультация пожарных. Если не заставят делать из них эвакуационные выходы со второго этажа, то будут окна.

После окончания кровельных работ лестницу в левом углу замотаем колючей проволокой, чтобы любопытные не лазили на крышу. Если будет окно на втором этаже, а не пожарный выход, то потом демонтируем и лестницу. Металлический тамбур в правом углу двора демонтируем.

А вот снаружи здание придется штукатурить по Южному, Восточному и (частично) Северному фасаду. Никаких других вариантов я не вижу. Оставлять кирпич даже в простенках между окнами нельзя. Очень много дефектов. Кроме того, после установки окон нам придется делать откосы. С таким кирпичом аккуратно мы их не сделаем. Значит, штукатурка с откосов будет выходить на фасад. Будет крайне неаккуратно. А ещё у нас будут вставки нового кирпича, на месте пузыря, и там, где придется заложить часть простенков, после демонтажа ворот на Южном фасаде. И перемычки над дверями, из газобетона, скорее всего, для облегчения конструкции. Короче, весь этот винегрет надо прятать. Приятно было помечтать о здании в стиле индастриал, с открытой кладкой старого кирпича, но надо быть реалистами. Штукатурка надежно спрячет все трещины и недостатки кладки Южного фасада. А Восточный и часть Северного фасадов придется оштукатурить "за компанию".

Фасадные панели будут сложнее и дороже. Кроме того, здание стоит в закутке, поэтому возможен вандализм. Панели после "росписей" вандалов надо будет менять, а штукатурку можно просто окрасить заново.

Всякие модные варианты, типа панелей гибкого кирпича, мне кажется, не оценят покупатели. И вандализм, опять же.

На Восточном фасаде можно добавить украшений. Например, выложить плиткой под клинкерный кирпич часть фасада. Но это мы ещё успеем обдумать.

Что касается внутренней отделки помещений, то мысли следующие. Что нам точно надо сделать везде - это привести в порядок потолок, скрыв следы протечек, заложив и замазав всякие отверстия.

Сначала мы его помоем специальной техникой. Что-то вроде пескоструйки, только водой. Попробуем на одном помещении. Якобы, он хорошо чистит, при этом быстрее и дешевле, чем пескоструйка. Поскольку у нас нет окон, и хорошее проветривание, то вода быстро высохнет. Потом приведем в состояние "осталось прогрунтовать и покрасить", и на этом пока оставим, до завершения отделки стен и полов.

Существующая отделка стен в помещениях, по факту, оказалась очень разная. В двух залах штукатурка на стенах держится так, что горят перфораторы. А в самом дальнем от Восточного фасада большом зале она легко сбивалась, как и во всех остальных помещениях. Там, где она не сбивается, думаю, будет логичнее оштукатурить все стены, чтобы сделать их одинаковыми. Там и штукатурки меньше потребуется.

С помещениями, в которых штукатурку удалось сбить до кирпича, есть смысл поставить эксперимент. Когда будем мыть потолки, попробуем помыть и стены. Если отмоется до чистого кирпича - отлично. Если нет, попробуем почистить пескоструйкой. Мне кажется, что если их просто хорошо продуть песком, прогрунтовать и покрасить белым - это будет и дешевле, чем всё подряд штукатурить, и проще, и быстрее. А результат для назначения здания торгово-производственно-складское более чем достойный. Соседняя типография, кстати, именно так и покрашена внутри.

Общее количество помещений на продажу:

После продолжительных размышлений на тему "как нам лучше разделить здание для продажи частями", и всевозможных корректировок от обнаруживаемых фактов (типа полости или заложенных дверных проёмов) о здании, мы пришли к следующим результатам.

Здание делится, максимум, на 8 частей, каждую из которых можно продать отдельно:

• часть 1 - 96,7 м2
• часть 2 - 123,5 м2
• часть 3 - 72,5 м2
• часть 4 - 71,4 м2
• часть 5 - 73,8 м2
• часть 6 - 98,3 м2
• часть 7 - 76,7 м2
• часть 8 - 60,1 м2
• часть 9 - 88,7 м2
• часть 10 (второй этаж) - 76,7 м2
• часть 11 (второй этаж) - 74,8 м2

Все помещения северного фасада, на первом и втором этажах, по сути, уже выделены. Помещения южного фасада надо разделить двумя перегородками, толщиной в кирпич (стена в полкирпича высоту 6 метров не выдержит). Из логики:

• самого помещения (расположения окон и балок перекрытий),
• будущей логики фасадных входов, которые должны иметь какой-то ритм, для лучшего дизайна экстерьера;
• понимания, что площади помещений должны варьироваться, для создания ассортимента,

получаем следующие комбинации помещений в продаже:

Помещения 1 и 6, общей площадью 195 м2, три отдельных входа.

Помещения 2 и 7, общей площадью 200 м2, три отдельных входа (один через лестницу).

Помещения 3 и 8, общей площадью 117 м2, три отдельных входа (один через лестницу).

У комбинаций 2-7 и 3-8 есть возможность взять ещё помещения второго этажа, со входом через центральную лестницу. Все остальные собственники в здании, если захотят купить помещения на 2 этаже, будут попадать туда через улицу.

Помещение 4, общей площадью 71 м2, один отдельный вход.

Помещение 5, общей площадью 73 м2, один отдельный вход.

Помещение 9, общей площадью 89 м2, три отдельных входа.

Помещения 2 и 10 можно объединить с помощью внутренней лестницы. Если сделать новый проём в несущей стене, из отверстия от вентиляции (здание конструктивно не пострадает).

Помещения 3 и 11 тоже можно объединить с помощью внутренней лестницы. Если сделать новый проём в несущей стене, из отверстия от вентиляции (здание конструктивно не пострадает).

Если идти по пути перепланировки, то единственный проём, который мы сможем добавить - это заложенный проём из помещения 3 на лестницу.

Если же мы идем по пути реконструкции, то мы можем, помимо вышеупомянутого проёма, довавить ещё три проёма. Два на втором этаже (из бывших отверстий), и один новый, в месте, где стена точно не пострадает.

Южный фасад, в случае перепланировки, придется оборудовать металлическими вариантами крыльца. И на южном фасаде будет 5 входов.

Если пойдём по пути реконструкции, то входов с Южного фасада будет 4. И один вход добавится с Восточного фасада. А крыльцо можно будет сделать капитальным, что существенно дешевле, чем металлическое.

Это Восточный фасад при перепланировке.

Это Восточный фасад при реконструкции. Из окна делаем проём (1,2 метра), старый проём закладываем, и превращаем в окно. Можно будет сделать ступеньки с пандусом для инвалидов (дополнительно увеличит стоимость фасада в продаже).

Восточный фасад и углы можно частично отделать декоративным кирпичом.