Продается объект коммерческой недвижимости - административное здание с земельным участком

Адрес:
Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Юфимцева, 4

Земельный участок площадью 3030 м2
Здание общей площадью 2617,4 м2 (цокольный этаж, первый, второй и третий этажи).

Ранее в здании располагался Орган федеральной власти:
Управление Федеральной Службы По Техническому И Экспортному Контролю По Южному Федеральному Округу.

Конструктивно здание состоит из кирпичных несущих наружных стен, перекрытий из сборного железобетона, и четырехскатной кровли (есть холодный чердак). Перекрытие между третьим этажом и чердаком также железобетонное.

В здание заведены городские водоснабжение и канализация, электроэнергия (70 кВт), газоснабжение.

Отопление - автономное. Свой газовый котел, в отдельном помещении котельной (в цокольном этаже)

Перечень основного имущества к продаже:

• Земельный участок - 3030 м2
• Здание общей площадью 2617,4 м2
• Гараж, площадью 114,4 м2
• Гараж, площадью 104,7 м2

Адрес:
Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Юфимцева, 4

Объект расположен в географическом центре Ростова-на-Дону, на границе между историческим центром города и районами массовой жилой застройки (мкр. Ленина, Каменка, СЖМ).

Локация имеет удобный подъезд с пр. Буденновского. Рядом располагается остановка общественного транспорта "Комсомольская Площадь". Выезд на улицу Нансена обеспечивает удобный доступ в восточную (Нахичевань, Сельмаш) и западную (ЗЖМ) части города.

Улица Юфимцева в районе локации здания благоустроена, имеет широкий тротуар и удобную проезжую часть. Шумовое загрязнение возле здания небольшое, поскольку автотрафик по улице незначительный (она тупиковая, и ведет вглубь микрорайона).

Возможна парковка автотранспорта перед фасадом здания.

На улице Юфимцева, перед фасадом, а также на территории земельного участка растет ряд многолетних деревьев.

Двор здания в значительной мере затенен от солнца расположенным с южной стороны многоквартирным 9-ти этажным жилым домом.

Напротив здания находятся старые многоквартирные одноэтажные жилые дома, а также частные домовладения.

Земельный участок общей площадью 3030 м2 (0,3 Га).
Кадастровый номер: 61:44:0082032:278

Под основным зданием находится примерно 700 м2 (25%) от общей площади участка. Остальная территория фактически свободна от построек (гаражи в плохом состоянии, и представляют из себя сомнительную ценность).

Участок ровный, есть небольшой уклон в сторону ул. Юфимцева. Габаритные размеры земельного участка - приблизительно 77х38 м.

Твердое покрытие на территории присутствует в виде асфальтированного проезда вокруг здания, и небольшой парковки с восточной стороны.

На участок сейчас есть два въезда с ул. Юфимцева - с восточной и западной сторон здания. Возможен круговой проезд через территорию объекта.

Общая площадь здания - 2617,4 м2.

Ввиду отсутствия на данный момент доступа к полной технической документации здания, оценить точные размеры этажей можно только приблизительно. Площадь каждого из этажей около 640 м2.

Высота потолков в цокольном этаже - 2,78 м.
Высота потолков на первом, втором и третьем этажах - 3,75 м.

Здание снабжено качественными железобетонными лестницами, выходящими в цокольный этаж и на чердак, а также одним главным входом, двумя входами со двора, и одним входом в цокольный этаж (в котельную).

Конструктивно здание отличное, очень прочное и качественное. При визуальном осмотре никаких серьезных проблем с конструктивными элементами не выявлено.

Кирпичные стены толщиной в полметра, железобетонные перекрытия, сухой подвал, относительно новая кровля. Нет трещин, нет протечек кровли, нет разрушения внешних поверхностей. Капитальный ремонт конструктивным элементам здания не требуется.

Практически все окна - металлопластиковые, в хорошем состоянии.

Состояние помещений здания, в целом - неплохое. Разрухи, как таковой, не наблюдается, но отделка помещений очень разнообразная. Кабинет от кабинета отличается как по качеству отделки, так и по стилю. Приблизительно стиль отделки внутренних помещений здания можно сравнить с дизайном конструкторских бюро конца 80-х годов 20 века. Скромно, но чисто.

Состояние инженерных систем здания на данный момент неизвестно. Здание было ведомственное, и за его эксплуатацию отвечали незаинтересованные в результатах своей деятельности люди. Не представляется возможным найти контакты человека, который мог бы более-менее подробно охарактеризовать пригодность инженерных систем здания к дальнейшей эксплуатации.

Несмотря на некоторые проблемы с инженерными системами, которые наверняка устарели как физически, так и морально, здание, безусловно, представляет очень ценный объект недвижимости, достаточно редкий для Ростова-на-Дону.

Ценность его заключается, главным образом, в удобной и престижной локации, которая со временем, в результате развития города, приобретет ещё большую значимость, ввиду доступа к автомагистрали - ул. Нансена.

Кроме локации, безусловно ценным является наличии собственного земельного участка, позволяющего не только свободно оперировать самим зданием, но и использовать участок в будущем для строительства другого объекта, например, многоквартирного жилого дома.

Общее качество конструкции и планировки самого здания также являются преимуществами. Прочность и пригодность здания к дальнейшей эксплуатации не подлежит сомнению, а планировка простая, удобная, логичная, и легко изменяется, при необходимости.

Но эффективно использовать здание можно только после проведения в нем ряда работ по реконструкции, с целью адаптации здания к требованиям современного рынка недвижимости Ростова-на-Дону.

Возможные варианты будущего использования объекта:

• административное здание (в любом сегменте рынка, от эконом до премиум);
• учебное заведение (школа, колледж, ВУЗ);
• медицинское учреждение (поликлиника, больница, частная медицинская клиника);
• гостиница (или её вариант - апартаменты);
• здание офиса банка или другой респектабельной организации;
• швейное, пищевое или другие виды производства, которые можно размещать в пределах жилой застройки.

В жилой дом, скорее всего, здание превратить не получится, по причине явного несоответствия нормам инсоляции (9-ти этажный дом с южной стороны закрывает здание от солнечного света), и общей сложности и трудоёмкости перевода объекта из категории нежилых зданий в жилые. Такие примеры в городе есть, но они единичные.

В любом случае, какой бы из вариантов дальнейшего использования здания не был избран, без работ по его реконструкции, замены инженерных систем, благоустройства двора, и, как минимум, внутренней отделки - обойтись не получится.

К несомненным плюсам здания следует отнести безусловно возможный вариант увеличения его площадей, за счет реконструкции чердака, и создания дополнительного мансардного этажа.

Добавить 25% к площадям объекта, при не самой сложной технологии реконструкции (перекрытия между чердаком и третьим этажом железобетонное, обе лестницы выходят на чердак) - это не только технически и юридически возможно, но и имеет явный экономический смысл.

В данной 3D-модели здания рассматривается вариант реконструкции здания, для использования его по профилю - административное здание.

Консолидированное мнение специалистов по коммерческой недвижимости Компании "Парус" заключается в следующем:

• здание - безусловно ценный объект недвижимости;
• разумно и целесообразно выполнить не только ремонт, но и редизайн здания. Оптимальное направление редизайна - классическая европейская архитектура 19 века;
• наиболее согласующееся с существующим обликом направление редизайна здания - георгианский стиль архитектуры. Этот стиль не самый сложный в создании, может быть воспроизведен силами местных строителей. При этом он строгий, эффектный, респектабельный, и нравится горожанам;
• нет необходимости выполнять редизайн здания со всех сторон, достаточно изменения фасада (в том числе фасада участка - забора и въездных групп);
• интересно с точки зрения дизайна фасада, а также конструктивно возможно расширение оконных проёмов здания в нижней части, до уровня пола этажа (покзано в модели). Практическую целесообразность такой реконструкции надо будет изучить подробнее.
• двор имеет ценность, в первую очередь, как пространство для парковки. Есть смысл установки капитальных навесов над парковкой, в южной части участка;
• устройство дополнительного мансардного этажа согласуется с георгианским стилем архитектуры, и существенно увеличит рыночную стоимость здания;
• при внешнем классическом виде, здание внутри может иметь обычную современную офисную отделку. Никаких обязательств экстерьер на интерьер не накладывает.

В случае частичной реконструкции, имеющей цель минимальными возможными средствами привести объект в порядок, для, например, сдачи его в аренду под офисы, приоритет работ, по мере их необходимости и целесообразности, примерно следующий:

• необходимый ремонт или замена изношенных инженерных коммуникаций на качественные и современные;
• реконструкция ограждения участка;
• оборудование новых ворот и калиток, для въездов и входов на территорию;
• реконструкция и ремонт всех санузлов (эти помещения в самом плохом состоянии, из всех помещений здания);
• замена некоторых внутренних дверей в здании;
• установка систем кондиционирования;
• косметический ремонт отдельных помещений.

Уже после проведения этих работ здание можно рассматривать как объект с офисами класса "С" (бюджетные офисы).

Вопрос полной реконструкции и редизайна здания надо рассматривать отдельно, поскольку целью такой реконструкции не может являться создание обычного административного здания. Для функционирования в качестве рядового объекта недвижимости редизайн точно не требуется.

Но, с учетом отличных характеристик здания, с помощью редизайна можно было бы добиться высокой экономической отдачи на каждый грамотно вложенный в редизайн рубль. Качества локации и здания позволяют рассчитывать, что некоторые архитектурные излишества окупятся с лихвой.