Продаю в Ростове-на-Дону земельный участок под строительство нежилого здания или многоквартирного дома.

Адрес: 344001, Ростов-на-Дону, Республиканская улица, 136
Общая площадь участка: 1700 кв.м. (17 соток)
Кадастровый номер: 61:44:0062363:500
Цена: 20 млн. рублей

Основные преимущества:

• расположение рядом с центром Ростова-на-Дону;
• удобный подъезд из Центра, с главного ЖД и автовокзала города;
• тихое, зеленое, экологически чистое место;
• длинный фасад - 60 м.;
• наличие свободных парковочных мест перед фасадом и поблизости;
• достаточный для строительства здания площадью до 1500 кв.м. размер участка;
• удобство строительства на участке (в сравнении с Центром города);
• наличие всех инженерных коммуникаций рядом;
• не характерное для Ростова-на-Дону расположение на склоне холма, с возможностью террасирования;
• низкая цена.

Движение по ул.Республиканской - одностороннее. Подъехать к участку возможно со стороны Лендворца, со стороны Площади Дружинников, по ул.Минераловодская, или с моста на ул.Текучева.

Если ехать из Центра по мосту на Текучева (1.4 км), то при выезде на ул.Лесопарковую есть возможность повернуть налево, и проехать к участку по ул.Белореченской и мостам через реку Темерник.

Асфальтовое дорожное покрытие по всем трем указанным маршрутам - нормальное. Встречаются отдельные участки дорог с повреждениями, если ехать с пл.Дружинников или моста на Текучева. Наиболее качественное покрытие на первом маршруте - через Депутатский мост на Лендворце, и ул.Республиканскую.

Республиканская в целом производит благостное впечатление. Вайб Старого Ростова, с его тихими зелеными улицами. В хорошем состоянии дорога, тротуары, парковки, бордюры. Присутствуют незатейливый ландшафтный дизайн и озеленение силами жителей улицы. В данный момент ведутся работы по снабжению инфраструктурой - прокладывают магистральную линию водоснабжения.

Прямо перед фасадом участка проложена новая ливневая канализация, гарантирующая отвод ливневых стоков даже в момент самого обильного дождя.

Цивилизация по соседству с участком присутствует в полной мере. «Магнит» и «Wildberries» - расположились непосредственно рядом с фасадом. «Пятерочка» и небольшой рынок (овощи/фрукты, выпечка) и находится в 200 м дальше по Республиканской, перед въездом на территорию «ЖК Акварель»

По улице Республиканской ходит общественный транспорт - городской автобус 75 маршрута, идущий через Центральный рынок и Главный автовокзал, с конечными остановками на Гребном канале и в районе «ЖК Акварель»

Улица Республиканская, на всём своём протяжении, понемногу поднимается направлении моста на Текучева на холм. Наиболее высокая точка Республиканской находится на плавном правом повороте, формирующем угол на фасаде участка. Дальше улица идет горизонтально.

С Севера участок граничит с производственной базой (выделена зелёным цветом). В советские и постсоветские времена это была фабрика изделий из кожи (сумки, ремни), но примерно в середине десятых годов, в разгар жилищно-строительного бума, главный 4х-этажный корпус фабрики владельцы каким-то образом сумели перевести в категорию жилых многоквартирных домов, разделили бывшие цеха на квартиры, и все квартиры продали. В результате жилой дом оказался на территории промышленной базы, где до сих пор ведется коммерческая деятельность.

С тех пор между городом и и жильцами этого дома тянутся перманентные судебные тяжбы, по поводу законности перевода в жильё. Однако, дом заселён, и навряд ли муниципалитету удастся когда-нибудь вернуть его в статус нежилых помещений. По крайней мере, вот такая информация о здании выложена на сайте-реестре жилых домов:

Жилой дом в Ростове-на-Дону, Ростовской области, по адресу ул. Республиканская, 136 построен в 1983 году, 5-этажный, имеет общую площадь всех помещений 4501 квадратных метров. Дом находится под управлением УК «Римэйк» с 01.09.2022. (ссылка на сайт - источник)

С западной стороны участок граничит с территорией индивидуального жилого дома.

С Востока к участку примыкает небольшая складская база. Ажиотажа и активного грузопотока на ней так же не наблюдается.

Учитывая минимальный автотрафик по Республиканской, и вялую деятельность на окружающих территориях, можно сказать, что участок расположен в очень спокойном и тихом месте. На самом продаваемом участке кто-то даже разместил несколько пчелиных ульев, настолько идиллическая там обстановка.

Адрес: 344001, Ростов-на-Дону, Республиканская улица, 136
Общая площадь участка: 1700 кв.м. (17 соток)
Кадастровый номер: 61:44:0062363:500

На Карте границ территориальных зон (ниже) видно, что, согласно Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, участок находится в зоне МФ-2/2/1 (зона многофункциональной застройки вдоль реки Темерник второго типа).

Градостроительный регламент территориальной зоны многофункциональной застройки вдоль реки Темерник второго типа (МФ-2). Краткое содержание. Подробнее с регламентом можно ознакомиться на сайте zakon.kadastr61.ru (ссылка)

МФ-2/2/1 (зона многофункциональной застройки вдоль реки Темерник второго типа):

Разрешенные виды деятельности:

• Р.2.02.00 Малоэтажная многоквартирная жилая застройка;
• Р.2.03.00 Блокированная жилая застройка (блокированный жилой дом);
• Р.2.04.00 Среднеэтажная жилая застройка (многоквартирный жилой дом);
• Р.2.06.00 Хранение автотранспорта (размещение гаражей, в том числе подземных);
• Р.3.08.00 Социальное обслуживание (размещение зданий, предназначенных для оказания гражданам социальной помощи);
• Р.3.08.01 Дома социального обслуживания (размещение зданий, предназначенных для размещения домов престарелых, домов ребенка, детских домов...);
• Р.3.08.02 Оказание социальной помощи населению (размещение зданий, предназначенных для служб психологической и бесплатной юридической помощи, социальных, пенсионных и иных служб...);
• Р.3.08.04 Общежития;
• Р.3.09.00 Бытовое обслуживание (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро);
• Р.3.10.00 Амбулаторно-поликлиническое обслуживание (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории...);
• Р.3.11.00 Стационарное медицинское обслуживание (больницы, родильные дома, научно-медицинские учреждения и иные объекты, обеспечивающие оказание услуги по лечению в стационаре; станции скорой помощи...);
• Р.3.12.00 Дошкольное, начальное и среднее общее образование (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы...);
• Р.3.13.00 Среднее и высшее профессиональное образование (профессиональные технические училища, колледжи, художественные, музыкальные училища, институты, университеты...);
• Р.3.14.00 Культурное развитие (музеи, выставочные залы, художественные галереи...);
• Р.3.15.00 Религиозное использование (для отправления религиозных обрядов);
• Р.3.16.00 Общественное управление (для размещения органов государственной власти, органов местного самоуправления ...);
• Р.3.17.00 Обеспечение научной деятельности;
• Р.3.19.00 Амбулаторное ветеринарное обслуживание (ветеринарные клиники);
• Р.4.21.00 Деловое управление (административные здания);
• Р.4.24.00 Магазины (до 5000 кв. м);
• Р.4.25.00 Банковская и страховая деятельность;
• Р.4.26.00 Общественное питание (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары);
• Р.4.27.00 Гостиничное обслуживание;
• Р.4.28.00 Развлечения (дискотеки, ночные клубы, аквапарки, аттракционы...);
• Р.4.29.00 Служебные гаражи;
• Р.5.32.00 Отдых (рекреация) (объекты для занятия спортом, физической культурой, спортивные клубы, спортивные залы, бассейны, спортивные стрельбища...);
• Р.5.33.00 Спорт (для размещения спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов...);
• Р.9.63.00 Санаторная деятельность (санатории и профилактории, лечебно-оздоровительные лагеря);

Условно разрешенные виды деятельности:

• Р.3.20.00 Приюты для животных (для оказания ветеринарных услуг в стационаре; для содержания, разведения животных, для организации гостиниц для животных...);
• Р.4.23.00 Рынки (объекты капитального строительства, сооружения для организации постоянной или временной торговли (ярмарка, рынок, базар));
• Р.6.39.00 Производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения).

Основная отличительная особенность участка - перепад высот. Фактически, участок состоит из двух разноуровневых площадок, верхней и нижней.
Верхняя (южная) прилегает к забору на фасаде, и в её западной части находится чуть ниже уровня улицы Республиканской, плавно понижаясь к востоку. Там, где расположен въезд, уровни улицы и участка совпадают.
Северная часть участка ниже верхней примерно на 1,5 метра, и практически горизонтальная. На северной границе участка следует ещё один перепад высот, низ которого упирается в существующее здание соседского склада.

Размеры границ участка указаны на изображении ниже. Общая длина фасада на улицу Республиканскую суммарно составляет 59,64 м.

Как видно из топосъемки, по участку проходят следующие инженерные коммуникации:

• канализация бытовая (чугунная труба диаметром 150 мм) из здания общежития и с улицы республиканской;
• канализация бытовая (железобетонная труба диаметром 800 мм) - магистральная, в юго-западной части фасада, вдоль улицы Республиканской;
• труба центрального отопления жилого дома напротив (стальная, диаметром 180 мм) - в юго-восточной части фасада.

Фасад на Республиканскую огорожен капитальным кирпичным забором. Состояние забора - хорошее. Есть незначительные повреждения кирпичей в его верхней части, от влаги. Но геометрия забора не нарушена, трещин или просадок визуально не наблюдается. Что косвенно указывает на качество грунтов на участке - они не сползают вниз по склону, и являются прочным основанием.

До поворота направо между тротуаром вдоль забора и проезжей частью улицы есть газон примерно 4,5 метра шириной, который на 2/3 уже превращен в асфальтированные парковочные места.

На изображениях ниже фасад и границы участка выделены белым.

Из возможностей локации, характеристик самого земельного участка, разрешенных градостроительным регламентом видов деятельности, а также экономической целесообразности и перспектив, можно сделать следующие выводы, характеризующие основные рыночные преимущества участка:

1. Расположение рядом с центром Ростова-на-Дону и удобный доступ с главного ЖД и автовокзала города дает возможность разместить на участке предприятие, ориентированное как на ростовчан, так и на гостей города.
2. Экологические характеристики и низкий автотрафик создают атмосферу тишины, спокойствия и уединения, при том, что локация находится недалеко от основных городских автомагистралей и центра города.
3. Широкий фасад на улицу Республиканскую позволяет организовать несколько въездов на участок, а также разместить достаточно масштабное здание вдоль фасада, не жертвуя при этом качеством подъезда и парковки вдоль фасада, и на самом участке.
4. Наличие инженерных коммуникаций рядом с участком снижает стоимость подключения к сетям, а размеры и геометрия участка создают возможность беспрепятственного процесса строительства здания площадью до 1500 кв.м.
5. Перепады высот на участке могут быть превращены в уютные и оригинальные террасы и скроют истинные размеры здания от любопытных глаз.
6. Крайне низкая цена, не сопоставимая с уровнем цен на земельные участки в центре Ростова-на-Дону, позволяет радикально снизить стоимость строительства, даже с учетом затрат на террасирование и строительство подпорных стен.

Характеристики локации и разрешенные виды деятельности указывают на наиболее рациональные варианты использование участка, путем строительства:

• административного здания с удобным доступом к нему автотранспортом как из города, так и из области;
• больницы или медицинской клиники - пациенты могут приезжать и из других городов автобусами или поездами;
• рехаба или санатория;
• дома престарелых или хосписа;
• гостиницы или гостевого дома;
• ветеринарной клиники;
• комплекса бань или саун;
• специализированного магазина-склада;
• цеха по производству продуктов питания, фабрики-кухни;
• автомастерской (без цеха окраски, поскольку дистанция до жилого дома напротив - менее 50 м.);
• оптового склада (под эгидой магазина).

Ниже представлена разработанная нами архитектурная концепции застройки: